פסק-דין בתיק עש"א 7729-12-08

1.         בפני ערעורה של הוועדה המקומית לתכנון ובניה מנשה אלונה כנגד המשיבים יוסף זינגר, יצחק זינגר ואיתן זינגר.

2.         המשיבים המתגוררים במושב שדה יצחק, מכרו בתאריך 28.06.06 את כל זכויותיהם במשק הידוע כמשק מס' 55 המתפרס על חלקה א בגוש 8958, חלקה ב בגוש 8960, וחלקה ג בגוש 8960, במושב שדה יצחק.

3.         עקב מכירת זכויות המשיבים בקרקע, ערך ד"ר בועז ברזילי שמאי המערערת בתאריך 09.09.2007 שומת היטל השבחה, אותה קבע כל סך של 110,000 ש"ח, שהם מחצית מההשבחה של הקרקע לפי השומה.  הודעת תשלום נשלחה למשיבים ביום 19.09.2007, על סך של 112,960.57 ש"ח . 

4.         בתאריך 16.10.07 הגישו המשיבים שומה אחרת מטעמם אותה, ערך השמאי מר אביגדור מינס. מר מינס קבע כי המשיבים  אינם חייבים בתשלום היטל השבחה. 

5.         בעקבות הפער בין השומות של הצדדים, מונה על ידם שמאי  מכריע מר גדעון גולדשטיין, אשר קבע כי המשיבים  אינם חייבים בתשלום היטל השבחה זאת לנוכח מהות הזכויות אותם הם החזיקו בקרקע. לחילופין קבע השמאי המכריע כי החבות בהיטל  השבחה תעמוד על 30,000 ש"ח .

6.         על קביעה זו של השמאי המכריע הוגש ערעור זה.

טענות הצדדים

טענות המערערת:

7.         המערערת טוענת  כי אומנם המשיבים  מוגדרים בחוזה החתום בינם לבין מינהל מקרקעי ישראל (להלן המינהל) כברי רשות, אך בפועל המשיבים  נהנו ונהנים כיום מזכויות של חוכרים לדורות. לדברי המערערת העסקה שעשו המשיבים  עם "הקונים" היא עסקה בה הם מוכרים את כל זכויותיהם בקרקע, כשהזכויות המועברות הם זכויות של חוכרים לדורות. המערערת מנמקת זאת בכך שבפועל מעמדם של המשיבים  בקרקע הוא כשל חוכר לדורות ולא כשל בר רשות.

8.         המערערת תבקש לראות במשיבים כחוכרים לדורות למרות שהם חתומים על חוזים תלת שנתיים מול המנהל, זאת מכיוון שהם מחזיקים בקרקע שנים רבות וחידשו את החוזה מספר רב של פעמים.

המערערת טוענת כי הסיבה שהמשיבים  חתומים על חוזים אלו היא טכנית ומבוססת על הקשר ההיסטורי בין המשיבים  למינהל ללא קשר לזכויותיהם בפועל בקרקע.

המערערת טוענת כי בהתנהגותם בפועל של המשיבים  הם התנהלו מבחינה מהותית כחוכרים לדורות ולא כברי רשות, וזאת ניתן לראות בכך שהם החזיקו בקרקע שנים רבות ואף בנו בה מספר מבנים ללא היתרים בקרקע.

9.         לחלופין טענה המערערת כי גם אם מבחינת דיני הקניין יש לראות במשיבים כברי רשות, הרי שלעניין דיני המיסים ככלל והיטל השבחה בפרט, יש לראותם כחוכרים לדורות. המערערת טוענת כי דיני המס יכולים לעמוד בסתירה לדיני הקניין זאת מאחר והאינטרס העומד מאחוריהם הוא אינטרס ציבורי ועקרון הצדק החלוקתי. המערערת טענה כי לצורך חיוב בהיטל השבחה יש לפרש את התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה ככוללים גם חברים באגודות שיתופיות היושבים בקרקע שנים רבות.

10.       המערערת מסתמכת על פסק הדין שניתן על ידי כבוד בית המשפט המחוזי בתל אביב מפי כבוד השופטת רות רונן  ת.א. 1142/04 הועדה המקומית לתכנון ולבניה ת"א ואח' נ' מינהל מקרקעי ישראל (פורסם בנבו 2007). לטענתה למרות שסעיף 21 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה תשכ"ה-1965, קובע כי המינהל מקרקעי ישראל צריך להעביר 10% מהתקבולים שלו לועדה המקומית, הרי שבית המשפט בפסק הדין קובע כי לא מדובר בתשלום כפול עבור ההשבחה בקרקע, ואין זיקה בין ההשבחה בקרקע לתשלום שהמינהל מעביר. 

11.        מעבר לכך ובעקבות קביעתו של השמאי המכריע כי גם אם לא תתקבל עמדתו כי המשיבים  הינם ברי רשות ולפיכך אינם חייבים בתשלום היטל השבחה, הרי שגם אז יש לחייב את המשיבים  ב 30,000 ש"ח בלבד, ולא ב 110,000 ש"ח כפי שקבע השמאי של המערערת.

המערערת טענה ביחס לקביעה זו של השמאי המכריע. כי הוא טעה בחישוב השומה טעות מהותית, שכן הוא התעלם מהלכת פמיני רע"א 4217/04 ציון פמיני נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים תק-על 2006(4), 416.  בה נקבע כי יש לחשב את ההשבחה באופן המצרף את סך כל ההשבחות שנוצרו בעקבות אישורה של כל תוכנית ותוכנית. המערערת טוענת כי אין זה משנה אם התוכנית הרחיבה את זכויותיהם של המשיבים  בקרקע או  העלתה את ערכה של הקרקע בדרך אחרת.

12.       כמו כן המערערת טענה כי השמאי המכריע טעה כשהתייחס להיתרי בניה ולתוכניות שאושרו לבנים ממשכים שניתנו לפני אישור התוכניות, ועקב כך סבר שההשבחה בקרקע הינה פחותה בהרבה מכפי שקבע השמאי של המערערת. זאת מכיוון שהתוכניות החדשות לא שינו בהרבה את המצב שהיה נהוג לפני אישורם.

המערערת טענה כי אין להתייחס בחישוב ההשבחה להיתרים קודמים או לנוהג קודם.

בסיכומיה הרחיבה המערערת וטענה כי לאורך הדיון לא הוכח קיום נוהג של מתן היתרים לבנים ממשיכים, ולא ברור על מה הסתמך השמאי המכריע בקביעתו כי היה נוהג כזה.